Роксолана Пиртко: що означає угода Еріка Шмідта для ринку комерційної нерухомості України
На початку червня 2026 року Forbes Ukraine повідомив, що колишній генеральний директор Google Ерік Шмідт та його дружина Венді Шмідт стали співвласниками семи компаній групи Dragon Capital у Києві. Подружжя контролює по 36% у компаніях, що володіють бізнес центрами Eurasia та Prime, ТРЦ «Піраміда» та логістичним комплексом East Gate Logistic. Вартість частки оцінюється у 55 70 млн доларів. Угоду структуровано через кіпрську холдингову компанію, операційне управління активами залишається за Dragon Capital.
Новина отримала широкий резонанс як рідкісний приклад іноземних інвестицій у комерційну нерухомість України під час війни. Роксолана Пиртко, яка управляє комерційною нерухомістю протягом усього періоду повномасштабного вторгнення, дає свою оцінку того, що ця угода насправді означає для ринку.
Роксолана Пиртко управляє понад 100 000 кв. м комерційної нерухомості у Львові та аналізує ключові тенденції ринку
Сигнал чи виняток
«Угода Шмідта це реальний сигнал, але читати його потрібно правильно. Це не підтвердження того, що ринок комерційної нерухомості України відкритий для типового міжнародного інвестора. Це підтвердження того, що окремі активи з конкретними характеристиками: низька вакантність, якісні орендарі, прозора структура власності, залишаються привабливими навіть для найризикованіших класів капіталу», — каже Роксолана Пиртко.
Дані по самих активах підтверджують цю точку зору. Бізнес центри Eurasia та Prime на момент структурування угоди мали вакантність менше 1%, серед орендарів Microsoft, PwC, Deloitte, EPAM. ТРЦ «Піраміда» у 2025 році згенерував близько 463 млн гривень доходу, на 11% більше попереднього року. Це не типовий проблемний актив воєнного часу, це портфель, що демонструє зростання.
Профіль інвестора, який не масштабується
«Шмідт це не пенсійний фонд і не традиційний інституційний інвестор. Це приватний капітал з високою толерантністю до ризику, особистим інтересом до України через його технологічні та оборонні проекти, і горизонтом, який дозволяє чекати стабілізації. Більшість міжнародного капіталу не має жодної з цих трьох умов одночасно», — зазначає Роксолана Пиртко.
Це узгоджується з оцінкою керівника відділу перевірки інвестицій Економічної ради безпеки України Володимира Ланди, який назвав угоду доброю новиною для інвестиційного клімату, водночас визнаючи, що Україна залишається країною високого ризику з високою очікуваною дохідністю. За оцінками консалтингових компаній, обсяг угод з офісною нерухомістю у 2025 році зріс у 2,5 рази до 87 млн доларів, а інвестиції в торговельні центри на 35% до 81 млн доларів. Це зростання, але в абсолютних цифрах це ринок, що залишається вкрай вузьким.
Що це означає для решти ринку
«Для оператора активу в Києві чи у Львові ця угода не змінює нічого напряму. Вона не приносить капітал у мій торговий центр. Але вона змінює тон розмови з потенційними партнерами та орендарями, вона дає аргумент, що довгостроковий капітал не вважає український ринок нерухомості закритим», — каже Роксолана Пиртко.
Вона додає, що структура угоди, вхід через існуючого досвідченого оператора, а не прямий контроль над активами, ймовірно стане моделлю для подальших угод такого типу. «Міжнародний капітал, що заходить зараз, переважно обирає партнерство з локальним менеджментом, який має досвід роботи в умовах війни, а не самостійне управління. Це раціонально, і це те, чого варто очікувати від наступних угод, якщо вони з'являться».