Роксолана Пыртко: что сделка Эрика Шмидта значит для рынка коммерческой недвижимости Украины
В начале июня 2026 года Forbes Ukraine сообщил, что бывший генеральный директор Google Эрик Шмидт и его супруга Венди Шмидт стали совладельцами семи компаний группы Dragon Capital в Киеве. Супруги контролируют по 36% в компаниях, которые владеют бизнес центрами Eurasia и Prime, ТРЦ «Пирамида» и логистическим комплексом East Gate Logistic. Стоимость доли оценивается в 55 70 млн долларов. Сделка структурирована через кипрскую холдинговую компанию, операционное управление активами остаётся за Dragon Capital.
Новость получила широкий резонанс как редкий пример иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость Украины во время войны. Роксолана Пыртко, которая управляет коммерческой недвижимостью на протяжении всего периода полномасштабного вторжения, даёт свою оценку того, что эта сделка действительно означает для рынка.
Роксолана Пыртко управляет более чем 100 000 кв. м коммерческой недвижимости во Львове и анализирует ключевые тенденции рынка.
Сигнал или исключение
«Сделка Шмидта это реальный сигнал, но читать его нужно правильно. Это не подтверждение того, что рынок коммерческой недвижимости Украины открыт для типового международного инвестора. Это подтверждение того, что отдельные активы с конкретными характеристиками: низкая вакантность, качественные арендаторы, прозрачная структура собственности, остаются привлекательными даже для самых рискованных классов капитала», — говорит Роксолана Пыртко.
Данные по самим активам подтверждают эту точку зрения. Бизнес центры Eurasia и Prime на момент структурирования сделки имели вакантность менее 1%, среди арендаторов Microsoft, PwC, Deloitte, EPAM. ТРЦ «Пирамида» в 2025 году сгенерировал около 463 млн гривен дохода, на 11% больше предыдущего года. Это не типичный проблемный актив военного времени, это портфель, который демонстрирует рост.
Профиль инвестора, который не масштабируется
«Шмидт это не пенсионный фонд и не традиционный институциональный инвестор. Это частный капитал с высокой толерантностью к риску, личным интересом к Украине через его технологические и оборонные проекты, и горизонтом, который позволяет ждать стабилизации. Большинство международного капитала не имеет ни одного из этих трёх условий одновременно», — отмечает Роксолана Пыртко.
Это согласуется с оценкой руководителя отдела проверки инвестиций Экономического совета безопасности Украины Владимира Ланды, который назвал сделку хорошей новостью для инвестиционного климата, при этом признавая, что Украина остаётся страной высокого риска с высокой ожидаемой доходностью. По оценкам консалтинговых компаний, объём сделок с офисной недвижимостью в 2025 году вырос в 2,5 раза до 87 млн долларов, а инвестиции в торговые центры на 35% до 81 млн долларов. Это рост, но в абсолютных цифрах это рынок, который остаётся крайне узким.
Что это означает для остального рынка
«Для оператора актива в Киеве или во Львове эта сделка не меняет ничего напрямую. Она не приносит капитал в мой торговый центр. Но она меняет тон разговора с потенциальными партнёрами и арендаторами, она даёт аргумент, что долгосрочный капитал не считает украинский рынок недвижимости закрытым», — говорит Роксолана Пыртко.
Она добавляет, что структура сделки, вход через существующего опытного оператора, а не прямой контроль над активами, вероятно станет моделью для дальнейших сделок такого типа. «Международный капитал, который заходит сейчас, преимущественно выбирает партнёрство с локальным менеджментом, имеющим опыт работы в условиях войны, а не самостоятельное управление. Это рационально, и это то, чего стоит ожидать от следующих сделок, если они появятся».