Ищу жилье: при покупке новостройки в Украине нет никаких гарантий

Несмотря на значительные объемы строительства в Киеве и других украинских городах, спрос на покупку жилья не уменьшается. Однако, такая ли простая задача выбрать себе жилье при таком широком "ассортименте"? Об ошибках застройщиков, и проблемы выбора между различными жилыми комплексами мы поговорили с блогером, автором канала "Ищу жилье" Сергеем Нагорным.

Как появилась идея вести блог о поиске жилья?

Органично. Я искал жилье и как блогер со стажем, на ютубе в целом с 2012 года, я подумал, что было бы интересно снимать также процесс, как я буду посещать различные комплексы. Это была проба. На самом деле я не очень верил, что это кому-то будет интересно, все же очень специализированная и узкая сфера. Однако я был удивлен, что достаточно быстро начали расти просмотры, канал начал расти и люди были очень благодарны за этот контент. Поэтому я продолжил и когда я все же нашел жилье, не смог остановиться на этом, потому что подписчики сказали "Мы тебя не отпускаем. Ты нашел жилье, а мы еще ни".

Таким образом, я уже более двух лет хожу по разным комплексам и снимаю обзоры. Я никогда не планировал делать их какими-то объективными, в своих обзорах я все же навязываю свое видение, они достаточно субъективные. Мне нравится не просто отвечать на запросы подписчиков и зрителей, но и проводить некую образовательную деятельность.

Действительно ли так сложно выбрать жилье?

На самом деле найти жилье это значительно большая проблема, чем кажется. Именно поэтому практически каждый день я получаю в личные сообщения с просьбами помочь подобрать жилье. Потому что, когда люди начинают погружаться в эту сферу, поднимать этот вопрос, оказывается все так сложно. Оказывается, что нет ниодного комплекса, который бы отвечал на 100% твоему запросу. Я не нашел идеального и я не знаю человека, который бы нашел.

Везде есть какие-то недостатки, поэтому приходится идти на какие-то компромиссы, на что-то закрывать глаза, взвешивать минусы и плюсы. Я понимаю, что людям хочется получить от меня конкретные ответы типа этот комплекс покупайте, а этот нет. Однако я таких ответов не даю. Я прошу людей анализировать, думать, принимать самостоятельные решения, потому что эта сфера очень рисковая и никто не может дать никаких гарантий.

При поиске жилья не возникало мысли выбирать не только новостройки, но и вторичный рынок?

У меня таких мыслей не было, поскольку большое преимущество новостроек в том, что, во-первых, ты можешь инвестировать часть денег, что очень привлекательно для людей. Когда ты не владееш полной суммы для покупки квартиры на вторичном рынке тебе никто не даст рассрочек и т.д. Поэтому в моем случае я это не рассматривал.

Во-вторых, вопрос коммуникаций также очень важен, особенно сейчас, когда тарифы растут и ты не можешь контролировать отопление или водоснабжение. Это неприятный момент, когда тебе приходит счет на 3 000 гривен за отопление во вторичном фонде, а ты просто выпускаешь эти деньги в окно. Например, когда в теплое время ты открываешь окно, потому что слишком жарко, а тебе приходится все равно за это платить. Поэтому в этом плане новостройки гораздо интереснее. Новые коммуникации, новый подход, утепленные дома, это в результате выгоднее в эксплуатации.

Ну и, конечно, жители. Люди, которые покупают жилье они его больше ценят, чем те, которые каким-то образом его получили и считают, что все им что-то должны.

Возникали какие-то конфликты во время съемок?

Конфликты возникают разве что с охранниками, которые иногда бывают на территории комплексов. Порой они не пускают, или наоборот выгоняют, или очень заинтересованы кто и что снимает. Хотя в целом серьезных конфликтов не было.

Вы упомянули о охранниках в комплексах. Почему у нас модные закрытые комплексы с охраной?

Модные потому что люди не мыслят глобально, на будущее. Каждый решает тактические задачи. То есть я хочу, чтобы у меня здесь был порядок, чтобы никто не ломал то за что я плачу и меня не волнует к каким последствиям это приведет, поскольку я возможно не доживу до того периода. Поскольку люди тотально думают о себе они так и готовы защищать свое имущество.

Люди, которые покупают квартиры в новостройках уже понимают, что придомовая территория это тоже часть жилья. В старом фонде этого не понимают, не ценят и считают ничейным. Выходишь за порог своей квартиры и все, это уже не мое, поэтому здесь можно делать что угодно - сорить, вандалить и так далее. Я уже молчу об улице, там уже все, анархия.

Поэтому, в новостройках люди уже смотрят на это иначе, более правильно. Потому что придомовая территория это тоже территория жителей, и таким образом они ее защищают, чтобы никто лишний к ней не приходил.

Какие самые распространенные ошибки среди тех, кто ищет жилье?

Самая распространенная ошибка - в первую очередь думать только о планировании. Даже менеджеры из отделов продаж с этого начинают, сколько комнат, какой этаж и так далее. Мало кто думает глобально: что это за комплекс? Какие в нем будут еще инфраструктурные моменты? Что здесь с паркингом? В каком месте он находится? Какая там экологическая ситуация? Этим вообще не интересуются. Временами, если бы люди открыли глаза, то увидели бы, что здесь, например, негде парковаться. В основном они думают, что потом как-то "порешают". Главное для них цена квадратного метра и планирования.

Когда уже покупают и начинают жить, только тогда люди начинают замечать, что оказывается есть разные моменты. В то же время мне кажется, что эта тенденция меняется и люди в отделах продаж начали ставить более неприятные вопросы.

Вторая ошибка в том, что часто люди вообще не смотрят на репутацию застройщика, на документацию. Они считают, что как-то пронесет и если уж строят, то как-то это решится. Они не верят, что могут вложить деньги, а дома не достроят, хотя таких примеров немало. Или дом все же достроят, но он будет отрезан от коммуникаций. Людей не волновал этот вопрос когда они покупали такое жилье, они возможно гнали эти мысли из головы.

Этот совершенно детский, инфантильный подход, если сейчас документов нет то потом они появятся. Почему люди у нас такие рискованные, готовы поставить все, что у них есть в надежде, что через два-три года они получат эту квартиру.

Еще одна ошибка, когда многие воспринимают инвестиции как покупку квартиры. По факту они покупают обещание, что им построят квартиру, но ее еще нет и возможно не будет. Поэтому это большой риск и надо очень серьезно задумываться и изучать документы.

Почему у нас столько недостроенных объектов?

Бывают разные причины, но в первую очередь, потому что цель строить жилье и при этом желание вести какой-то честный бизнес не было. Только желание урвать максимально денег. Поэтому часто это обман, как пример печально Войцеховского, когда просто заманивали людей нереально низкой ценой, все несли деньги, а там никто и не планировал сильно достраивать.

Еще есть варианты демпинга, когда застройщики пытаются занизить цены, чтобы определенное количество людей заманить, а потом наступает кризис, не хватает денег на строительство и они прогорают.

Ну и компании, которые существуют как пирамиды: сначала собирают деньги, потом их куда-то выводят, а потом начинают достраивать за счет другого проекта. Рано или поздно такие пирамиды тоже "схлопываются". Компаний у которых фактически есть финансы на строительство комплекса чтобы не произошло единицы. Большинство застройщиков зависят от новых клиентов, принесут ли они деньги, и тогда, если все будет хорошо, они достроят.

Поэтому в нашей стране это абсолютно незащищенная сфера и никто никаких гарантий не может дать. Никто потом не вернет этих денег, если что-то вдруг случится не то.

С какими еще проблемами люди сталкиваются при поиске и покупке жилья?

Ну, глобальная проблема это отсутствие парковки обычно. Опять же, менталитет у нас такой, что автомобиль - это успех. Поэтому надо он тебе или нет, люди пытаются всеми силами приобрести автомобиль. В то же время до сих пор не воспитывались в вопросе, что к машине должен быть паркинг. Все думают, что застройщик им его должен построить и подарить. На самом деле никто никому не должен паркоместа, ни город, ни застройщики. Поэтому потом возникают большие проблемы, которые стоят многих нервных клеток владельцам авто, которые купили квартиру, но не подумали где они его будут парковать. Эта проблема почти в каждом комплексе. Никто не думает наперед.

Кроме того, на мой взгляд, большая проблема покупки квартиры в многоквартирных домах. В городах обычно всегда многоквартирные дома, но есть большая разница или это дом на 30-40 квартир или на 500.

Почему в Украине застройщики редко выбирают вариант большей плотности и меньшей этажности, чем наоборот?

Я уже неоднократно показывал примеры, то же количество квартир можно разместить в другом формате и это жилье будет гораздо комфортнее для людей, но они сами тоже противятся этому. У многих людей до сих пор есть такая "мулька" в голове, что я не хочу смотреть на окна соседних домов, все хотят иметь панорамные виды сверху. Этому две причины: первая - на Киев не хочется смотреть вблизи, хочется только издалека видеть картину, откуда все вроде симпатично. Потому что когда ты спускаешься на землю, идешь по тротуару и видишь все это дерьмо вокруг, которое разваливается, разламывается, не пригодное к жизни, то действительно хочется побыстрее залезть в лифт и ехать повыше, чтобы этого не видеть.

Вторая причина - люди хотят не видеть соседей, они хотят иметь блага жизни в городе при этом не платить цену за него. Жизнь в городе это компромиссы, однако люди этого почему-то не понимают. Да, ты получаешь бонусы, возможность зарабатывать, пользоваться инфраструктурой и так далее. Все это благодаря тому, что люди здесь живут плотно, что их здесь много и они могут оказывать друг другу услуги и им это выгодно. Поэтому ты должен понимать, что за это нужно платить. Если ты будешь жить в коттедже в лесу у тебя не будет этих плюсов. Однако люди хотят, чтобы вокруг никого не было и чтобы была инфраструктура и прочие блага. Людям надо понимать, что так не бывает.

Нужно спокойно относиться к городу. Это плотная такая агломерация где много людей вокруг. Когда люди едут отдыхать в Европу, они почему-то не едут гулять спальными районами, а идут в старый город где малоэтажная застройка окна в окна. Там они с удовольствием фотографируются, ходят по кафе, отдыхают, наслаждаются. Некоторые думают, что туризм это одно, а жизнь это другое. Я пытаюсь донести, что жизнь постоянно должна быть такой, а не только в выходные дважды в год.

Какие у нас самые распространенные нарушения и ошибки от застройщиков?

Самые распространенные - это назначение земли. Почти редкость найти застройщика, у которого написано, что земля предназначена для строительства многоквартирного дома. Бывают совершенно разные формулировки, по которым вообще нельзя ничего строить.

Самая смешная была формулировка - для строительства протезного центра с жилыми помещениями. То есть 26-этажное, многосекционная "махина", а где там тот протезный центр?

С этажностью тоже, часто застройщики играют, когда разрешение дается на одну этажность, а потом там достраивают еще пару этажей и говорят это вообще не жилые помещения и начинают это продавать как апартаменты.

Насколько у нас вообще оправданы цены на новостройки?

Я думаю, цены на новостройки очень низкие. По факту они самые низкие среди соседних стран. Я не думаю, что они должны быть низкими. Многие думают как жить в Киеве, если за такие деньги нельзя купить квартиру.

Однако не в каждой стране все жители страны должны жить в столице. Есть люди, которые могут себе это позволить, а которые нет, и они живут в других городах где и жилье дешевле и вообще жизнь дешевле. Не могут быть такие возможности для всех, чтобы было доступное жилье в столице. Точнее такая возможность должна появляться путем кредитных средств. В цивилизованных странах ты можешь взять кредит под низкий процент и будешь выплачивать очень долго и это нормально. У нас таких низких кредитов нет, поэтому все хотят, чтобы жилье стоило дешево.

Заметно ли в Украине прогресс в проектировании строительства?

Кажется, что да. Опять же, со своей стороны, я делаю все, чтобы, во-первых, был запрос общества на качественное жилье. Во-вторых, чтобы застройщики услышали и поняли, что нельзя строить такой кошмар, как 20-30 лет назад.

Прогресс особенно заметен в пригородных комплексах. Там много действительно хороших комплексов, в Киеве гораздо труднее найти такие проекты, а если находишь, то там и цена достаточно высокая.

Почему решили перейти в блоге на украинский?

На самом деле я уже давно перешел в быту на украинский и есть еще один блог, где уже года 3 назад перешел на украинский язык частично. Честно говоря, сам не понимаю, почему я начал этот блог на русском вести, это получилось само собой. Я считаю, что надо развивать украинский ютуб, тем более понимая, что вся моя аудитория, фактически 99,9% это украинцы, которые понимают украинский. По факту, канал только вырос после этого.