Шукаю житло: при купівлі новобудови в Україні немає жодних гарантій

Попри значні обсяги будівництва у Києві та інших українських містах, попит на купівлю житла не зменшується. Однак, чи таке просте завдання обрати собі помешкання при такому широкому виборі? Про помилки забудовників, та проблеми вибору між різноманітними житловими комплексами ми поговорили з блогером, автором каналу "Шукаю житло" Сергієм Нагорним.

Як з’явилась ідея вести блог про пошук житла?

Органічно. Я шукав житло і як блогер зі стажем, на ютубі загалом з 2012 року, я подумав, що було б, цікаво знімати також процес, як я буду відвідувати різні комплекси. Це була проба. Насправді я не дуже вірив, що це комусь буде цікаво, все ж дуже спеціалізована і вузька сфера. Однак я був здивований, що достатньо швидко почали зростати перегляди, канал почав рости і люди були дуже вдячні за цей контент. Тож я продовжив і коли я все ж знайшов житло, не зміг зупинитися на цьому, тому що підписники сказали "Ми тебе не відпускаємо. Ти знайшов житло, а ми ще ні".

Таким чином, я вже більш як два роки ходжу по різних комплексах та знімаю огляди. Я ніколи не планував робити їх якимись об'єктивними, у своїх оглядах я все ж таки нав’язую свої бачення, вони досить суб'єктивні. Мені подобається не просто відповідати на запити підписників і глядачів, а ще й проводити таку собі освітню діяльність.

Чи справді так складно вибрати житло?

Насправді знайти житло це значно більша проблема, ніж здається. Саме тому фактично щодня я отримую в приватні повідомлення з проханнями допомогти підібрати житло. Тому що, коли люди починають занурюватися у цю сферу, підіймати це питання, виявляється все так складно. Виявляється, що немає жодного комплексу, який би відповідав на 100% твоєму запиту. Я не знайшов ідеального і я не знаю людини, яка б знайшла.

Усюди є якісь недоліки, тож доводиться йти на якісь компроміси, на щось закривати очі, зважувати мінуси та плюси. Я розумію, що людям хочеться отримати від мене конкретні відповіді на кшталт цей комплекс купуйте, а цей ні. Однак я таких відповідей не даю. Я прошу людей аналізувати, думати, ухвалювати самостійні рішення, тому що ця сфера дуже ризикова і ніхто не може дати жодних гарантій.

Фото: Сергій Нагорний

Чи при пошуку житла не виникало думки вибирати не тільки новобудови, а й вторинний ринок?

В мене таких думок не було, оскільки велика перевага новобудов у тому, що, по-перше, ти можеш інвестувати частину грошей, що дуже привабливо для людей. Коли ти не маєш повної суми для купівлі квартири, на вторинному ринку тобі ніхто не дасть розстрочок і т.д. Тож у моєму випадку я це не розглядав.

По-друге, питання комунікацій також дуже важливе, особливо зараз, коли тарифи зростають і ти не можеш контролювати опалення чи водопостачання. Це неприємний момент, коли тобі приходить рахунок на 3 000 гривень за опалення у вторинному фонді, а ти просто випускаєш ці гроші у вікно. Наприклад, коли у теплу пору ти відкриваєш вікно, тому що надто спекотно, а тобі доводиться все одно за це платити. Тому у цьому плані новобудови набагато цікавіші. Нові комунікації, новий підхід, утеплені будинки, це в результаті вигідніше в експлуатації.

Ну і, звичайно, мешканці. Люди які купують житло вони його більше цінують, ніж ті, які якимось чином його отримали та вважають, що всі їм щось винні.

Чи виникали якісь конфлікти під час знімання?

Конфлікти виникають хіба що з охоронцями, які іноді бувають на території комплексів. Часом вони не пускають, або навпаки виганяють, або дуже зацікавлені хто і що знімає. Хоча загалом серйозних конфліктів не було.

Ви згадали про охоронців в комплексах. Чому у нас модні закриті комплекси з охороною?

Модні тому що люди не мислять глобально, на майбутнє. Кожен розв’язує тактичні задачі. Тобто я хочу, щоб в мене тут був порядок, щоб ніхто не ламав те за що я плачу і мене не хвилює до яких наслідків це призведе, оскільки я можливо не доживу до того періоду. Оскільки люди тотально думають про себе вони так і готові захищати своє майно.

Люди, які купують квартири в новобудовах вже розуміють, що прибудинкова територія це теж частина житла. У старому фонді цього не розуміють, не цінують та вважають нічийним. Виходиш за поріг своєї квартири і все, це вже не моє, тож тут можна робити що завгодно - смітити, вандалити і так далі. Я вже мовчу про вулицю, там вже все, анархія.

Тому, в новобудовах люди вже дивляться на це інакше, більш правильно. Тому що прибудинкова територія це теж територія мешканців, і таким чином вони її захищають, щоб ніхто зайвий до неї не приходив.

Фото: Flickr

Які найпоширеніші помилки серед тих, хто шукає житло?

Найпоширеніша помилка - в першу чергу думати тільки про планування. Навіть менеджери з відділів продажу із цього починають, скільки кімнат, який поверх і так далі. Мало хто думає глобально: що це за комплекс? які в ньому будуть ще інфраструктурні моменти? що тут з паркінгом? в якому місці він знаходиться? яка там екологічна ситуація?. Цим взагалі не цікавляться. Часом, якби люди відкрили очі, то побачили б, що тут, наприклад, ніде паркуватися. Здебільшого вони думають, що потім якось "порішають". Головне для них ціна квадратного метра та планування.

Коли вже купують і починають жити, аж тоді люди починають помічати, що виявляється є різні моменти. Водночас мені здається, що ця тенденція змінюється і люди у відділах продажу почали ставити більш неприємні питання.

Друга помилка у тому, що часто люди взагалі не дивляться на репутацію забудовника, на документацію. Вони вважають, що якось пронесе і що якщо вже будують, то якось це вирішиться. Вони не вірять, що можуть вкласти гроші, а будинки не добудують, хоча таких прикладів чимало. Або будинок все ж добудують, але відрізаний від комунікацій. Людей не хвилювало це питання коли вони купували таке житло, вони можливо гнали ці думки з голови.

Цей абсолютно дитячий, інфантильний підхід, що якщо зараз документів немає то потім вони з’являться. Чомусь люди у нас такі ризиковані, готові поставити все, що в них є в надії, що через два-три роки вони отримають цю квартиру.

Ще одна помилка, коли чимало людей сприймають інвестиції як купівлю квартири. По факту вони купують обіцянку, що їм побудують квартиру, але її ще не має і можливо не буде. Тому це великий ризик і треба дуже серйозно замислюватися і вивчати документи.

Чому у нас стільки недобудованих об’єктів?

Бувають різні причини, але в першу чергу, тому що мети будувати житло і при цьому бажання вести якийсь чесний бізнес не було. Лише бажання урвати максимально грошей. Тому часто це обман, як приклад сумнозвісного Войцеховського, коли просто заманювали людей нереально низькою ціною, всі несли гроші, а там ніхто і не планував сильно добудовувати.

Ще є варіанти демпінгу, коли забудовники намагаються занизити ціни, щоб певну кількість людей заманити, а потім настає криза, не вистачає грошей на будівництво і вони прогорають.

Ну і компанії, які існують як піраміди: спочатку збирають гроші, потім їх кудись виводять, а потім починають добудовувати коштом іншого проєкту. Рано чи пізно такі піраміди теж "схлопуються". Компаній у яких фактично є фінанси на будівництво комплексу щоб не сталося одиниці. Більшість забудовників залежать від нових клієнтів, чи принесуть вони гроші, і тоді, якщо все буде добре, вони добудують.

Тому в нашій країні це абсолютно незахищена сфера і ніхто ніяких гарантій не може дати. Ніхто потім не поверне цих грошей, якщо щось раптом станеться не те.

Фото: Сергій Нагорний

З якими ще проблемами люди стикаються при пошуку і купівлі житла?

Ну, глобальна проблема це відсутність парковки звичайно. Знову ж таки, менталітет у нас такий, що автомобіль - це успіх. Тому треба він тобі чи ні, люди намагаються усіма силами придбати автівку. Водночас досі не виховувались у питанні, що до автівки має бути паркінг. Всі думають, що забудовник має їм його побудувати і подарувати. Насправді ніхто нікому не винен паркомісця, ні місто, ні забудовники. Тому потім виникають великі проблеми, які коштують багатьох нервових клітин власникам авто, які купили квартиру, але не подумали де вони його паркуватимуть. Ця проблема майже у кожному комплексі. Ніхто не думає наперед.

Крім того, як на мене, велика проблема купівлі квартири в багатоквартирних будинках. У містах звичайно завжди багатоквартирні будинки, але є велика різниця чи це будинок на 30-40 квартир чи на 500.

Чому в Україні забудовники рідко обирають варіант більшої щільності та меншої поверховості, ніж навпаки?

Я вже неодноразово показував приклади, що ту ж кількість квартир можна розмістити в іншому форматі і це житло буде набагато комфортніше для людей, але вони самі теж противляться цьому. У багатьох людей досі є така "мулька" в голові, що я не хочу дивитися на вікна сусідніх будинків, усі хочуть мати панорамні види зверху. Цьому дві причини: перша - на Київ не хочеться дивитися зблизька, хочеться тільки здалеку бачити картину, звідки все ніби симпатично. Тому що коли ти спускаєшся на землю, йдеш по тротуару та бачиш все це лайно довкола, яке розвалюється, розламується, не придатне до життя, то справді хочеться швидше залізти в ліфт і їхати повище, щоб цього не бачити.

Друга причина - люди хочуть не бачити сусідів, вони хочуть мати блага життя у місті при чому не платити ціну за нього. Життя у місті це компроміси, однак люди цього чомусь не усвідомлюють. Так, ти отримуєш бонуси, можливість заробляти, користуватися інфраструктурою і так далі. Все це завдяки тому, що люди тут живуть щільно, що їх тут багато і вони можуть надавати один одному послуги і їм це вигідно. Тому ти маєш розуміти, що за це потрібно платити. Якщо ти житимеш у котеджі в лісі у тебе не буде цих плюсів. Однак люди хочуть, щоб навколо нікого не було і щоб була інфраструктура та інші блага. Людям треба розуміти, що так не буває.

Потрібно спокійно ставитися до міста. Це щільна така агломерація де багато людей довкола. Коли люди їдуть відпочивати в Європу, вони чомусь не їдуть гуляти спальними районами, а йдуть у старе місто де малоповерхова забудова вікна у вікна. Там вони із задоволенням фотографуються, ходять по кав’ярнях, відпочивають, насолоджуються. Дехто думає, що туризм це одне, а життя це інше. Я ж намагаюся донести, що життя постійно має бути таким, а не тільки у вихідні двічі на рік.

Фото: Flickr

Які у нас найпоширеніші порушення і помилки від забудовників?

Найпоширеніші - це призначення землі. Майже рідкість знайти забудовника, у якого написано, що земля призначена для будівництва багатоквартирного будинку. Бувають абсолютно різні формулювання, за якими взагалі не можна нічого будувати.

Найсмішніше було формулювання - для будівництва протезного центру з житловими приміщеннями. Тобто 26-поверхова, багатосекційна "махіна", а де там той протезний центр?

Із поверховістю теж, часто забудовники граються, коли дозвіл дається на одну поверховість, а потім там добудовують ще пару поверхів і кажуть це взагалі не житлові приміщення і починають це продавати як апартаменти.

Наскільки в нас взагалі виправдані ціни на новобудови?

Я думаю, ціни на новобудови дуже низькі. По факту вони найнижчі серед сусідніх країн. Я не думаю, що вони мають бути низькими. Багато хто думає як жити в Києві, якщо за такі гроші не можна купити квартиру.

Однак не в кожній країні всі мешканці країни мають жити в столиці. Є люди, які можуть собі це дозволити, а є які ні і вони живуть в інших містах де і житло дешевше і взагалі життя дешевше. Не можуть бути такі можливості для всіх, щоб було доступне житло в столиці. Точніше така можливість повинна з'являтись шляхом кредитних коштів. В цивілізованих країнах ти можеш взяти кредит під низький відсоток і будеш виплачувати дуже довго і це нормально. У нас таких низьких кредитів немає, тому всі хочуть, щоб житло коштувало дешево.

Чи помітний в Україні прогрес у проєктуванні будівництва?

Здається, що так. Знову ж таки, зі свого боку, я роблю все, щоб, по-перше, був запит суспільства на якісне житло. По-друге, щоб забудовники почули і зрозуміли, що не можна будувати таке страхіття, як 20-30 років тому.

Прогрес особливо помітний у комплексах передмістя. Там чимало дійсно хороших комплексів, в Києві набагато важче знайти такі проєкти, а якщо знаходиш, то там і ціна достатньо висока.

Чому вирішили перейти у блозі на українську?

Насправді я вже давно перейшов у побуті на українську і маю ще один блог, де вже роки 3 тому перейшов на українську мову частково. Щиро кажучи, сам не розумію, чому я почав цей блог російською вести, якось це вийшло само собою. Я вважаю, що треба розвивати український ютуб, тим паче розуміючи, що вся моя аудиторія, фактично 99,9% це українці, які розуміють українську. По факту, канал тільки виріс після цього.