Новый налог на недвижимость: что нужно знать

1 июля 2021 Верховная Рада в первом чтении приняла так называемый "антиахметовский" законопроект №5600, который предусматривает внесение изменений в украинское законодательство в части налогообложения при продаже недвижимости.

Парламент.UA проанализировал документ, пообщался с экспертами и рассказывает, что изменится и сколько будут платить владельцы недвижимости, если документ станет законом.

Кто и сколько платит за квартиру сейчас

Действующие налоговые нормы прописаны так, что на вторичном рынке можно платить меньше налогов, чем тогда, когда вы покупаете новую квартиру или дом. Этим пользуются посредники, находя пробелы в Налоговом кодексе и придумывая новые схемы его обхода.

Например, в Киеве купить квартиру в новостройке напрямую от застройщика достаточно сложно: эта недвижимость, как правило, выкуплена инвесторами, которые перепродают новые квартиры на вторичном рынке. Их заинтересованность не только в наценке, но и в налогах.

Сейчас, согласно нормам Налогового кодекса, когда квартира впервые выставляется на продажу, в ее цену заложено 20% налога на добавленную стоимость. Во время ее перепродажи налоговое законодательство освобождает владельца от уплаты НДС повторно.

Зато физические лица, которые продают квартиру не чаще одного раза в год и при условии пользования этим имуществом не менее трех лет, платят только 1% пошлины от стоимости квартиры и еще 1% в Пенсионный фонд. В то же время если физлицо продает несколько квартир в течение одного года, то платит дополнительно 5% налога на доходы физических лиц и 1,5% военного сбора.

Это одна из самых распространенных схем экономии на налогах: участники рынка недвижимости часто действуют от имени физического, а не юридического лица и не платят НДС.

Кто и за что платить, если законопроект таки примут

Предложенные в правительственном законопроекте нововведения призваны ликвидировать пробелы в Налоговом кодексе и отменить льготу при продаже недвижимости на вторичном рынке. В существующей на данный момент редакции документа предусмотрена необходимость уплаты 20% НДС при каждой продаже, а не только во время первой.

В то же время в обществе эти изменения вызвали большое беспокойство, поскольку уплату налогов владельцы недвижимости могут переложить на тех, кто ее покупает. То есть стоимость жилья для людей может вырасти минимум на 20%.

По словам экономического аналитика Алексея Шевчик тех, кто продает недвижимость, государство не сможет заставить уменьшить стоимость их жилья, если они сами не будут видеть в этом прямую экономическую выгоду, поэтому будут определять цену, выгодную для продажи в первую очередь им.

Налоги всегда платит покупатель, даже если они по закону - на продавце, ведь включаются в цену товара. Вполне закономерно, что подорожание недвижимости может произойти. Другой фактор, влияющий на цену - баланс спроса и предложения. То есть только в случае абсолютного отказа всех потенциальных покупателей платить повышенную цену продавцы будут вынуждены снижать цену, чтобы остаться на рынке, - пояснил Шевчик для Парламент.UA.

Правда министр финансов Сергей Марченко заверил, что подорожание не произойдет, а эта инициатива призвана прежде всего ликвидировать посредников на строительном рынке.

Она (законопроект №5600 - ред.) будет касаться посредников на строительном рынке, которые ничего не создавая получают огромные доходы (объем доходов больше 22 млрд грн. в год), а в бюджет не платят ни НДС, ни налога на прибыль, - написал Марченко в своем Фейсбуке.

Это же подтвердил председатель парламентского комитета по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики Даниил Гетманцев.

Почему вы, покупая молоко, платите НДС и у вас это не вызывает шока? За колбасу платите - и это тоже не вызывает. А здесь мы почему-то позволяем целой отрасли уклоняться от налогообложения, - отметил Гетьманцев.

По его словам анонсированные налоговые сборы являются справедливыми, ведь сейчас налогообложение доходов втрое меньше, чем в других отраслях.

Налоговая политика на рынке недвижимости, которая существует сейчас, действительно предусматривает льготы, но только потому, что они сдерживают стоимость квадратного метра жилья на рынке - отметил Алексей Шевчик.

Но удивление вызывает еще и то, что в этом же законопроекте регулируются вопросы налогообложения не только на продажу жилья, но и ренты на руду, недра, акцизы и другие отрасли.

Сейчас в законопроект внесено почти 11 000 поправок, большинство из которых предложили народные депутаты от "Оппозиционной платформы - За жизнь". Из-за такого законодательного "спама" и нормы об увеличении ренты на добычу руды законопроект окрестили "антиахметовским".

По словам Шевчика, инициатива дополнительного налогообложения при продаже недвижимости на вторичном рынке, скорее всего вышла от президента Владимира Зеленского. Но для того, чтобы возможный рост стоимости жилья не ассоциировался с ним непосредственно, он провел законопроект через Кабмин.

Кстати, законопроект можно назвать еще и антиолигархическим, по крайней мере частично, поскольку он затрагивает интересы отдельных олигархов, утверждает экономист.

Этот законопроект, хотя и регулирует налоги, но используется также и в политических целях, как некий элемент давления на отдельных олигархов. Именно поэтому он сочетает в себе сразу несколько направлений, - отметил Шевчик.

Деолигархизация - один из слоганов президентской избирательной кампании, но за нее не должны платить простые граждане. Любые налоги ценны для государства, однако должны учитывать интерес именно граждан, а не только бюджетных показателей и политической борьбы.

Читайте также

Кроме словесных заверений, что цены на недвижимость не будут повышаться от министров и депутатов, в законопроекте не предусмотрено предохранителей, которые бы давали гарантию на это. Даже сами чиновники успокаивают граждан, ссылаясь лишь на вероятные положительные рыночные последствия, однако не содержат конкретных механизмов предотвращения подорожания жилья.

Реакция рынка на дополнительную фискализацию обычно одинакова: каждый, кто вынужден платить больше, будет больше требовать.

В то же время общественный резонанс, который вызвал этот законопроект может существенно повлиять на финальную версию документа. Сейчас он принят только в первом чтении, соответственно до второго чтения будут проходить торги: как с участием крупных промышленников, так и застройщиков и продавцов вторичного рынка. Однако результат этих торгов мы сможем узнать только после того, как Рада вернется с летних каникул.