Новий податок на нерухомість: що потрібно знати

1 липня 2021 року Верховна Рада у першому читанні ухвалила так званий "антиахметівський" законопроєкт №5600, який передбачає внесення змін до українського законодавства в частині оподаткування під час продажу нерухомості.

Парламент.UA проаналізував документ, поспілкувався з експертами та розповідає, що зміниться та скільки платитимуть власники нерухомого майна, якщо документ стане законом.

Хто і скільки платить за квартиру зараз

Чинні податкові норми прописані так, що на вторинному ринку можна було сплачувати менше податків, ніж тоді, коли ви купуєте нову квартиру чи будинок. Цим користуються посередники, знаходячи прогалини у Податковому кодексі та вигадуючи нові схеми його обходу.

Наприклад в Києві купити квартиру у новобудові напряму від забудовника достатньо складно: ця нерухомість, як правило, викуплена інвесторами, які перепродають нові квартири на вторинному ринку. Їх зацікавленість не лише у націнці, а й у податках.

Зараз, відповідно до норм Податкового кодексу, коли квартира вперше виставляється на продаж, в її ціну закладено 20% податку на додану вартість. Під час її перепродажу податкове законодавство звільняє власника від сплати ПДВ повторно.

Натомість фізичні особи, які продають квартиру не частіше одного разу на рік та за умови, користування цим майном не менше трьох років, сплачують лише 1% мита від вартості квартири та ще 1% у Пенсійний фонд. Водночас якщо фізособа продає кілька квартир протягом одного року, то сплачує додатково 5% податку на доходи фізичних осіб та 1,5% військового збору.

Це одна із найпоширеніших схем економії на податках: учасники ринку нерухомості часто діють від імені фізичної, а не юридичної особи та не сплачують ПДВ.

Оподаткування житла (Фото: Міністерство фінансів України)

Хто і за що платитиме, якщо законопроєкт таки ухвалять

Запропоновані в урядовому законопроєкті нововведення покликані ліквідувати прогалини у Податковому кодексі та скасувати пільгу під час продажу нерухомості на вторинному ринку. У чинній редакції документу передбачена необхідність сплати 20% ПДВ під час кожного продажу, а не лише під час першого.

Водночас у суспільстві ці зміни викликали неабияке занепокоєння, оскільки сплату податків власники нерухомості можуть перекласти на тих, хто її купує. Тобто вартість житла для людей може зрости щонайменше на 20%.

За словами економічного аналітика Олексія Шевчика тих, хто продає нерухомість, держава не зможе змусити зменшити вартість їх нерухомості, якщо вони самі не бачитимуть у цьому прямий економічний зиск, тому визначатимуть ціну, вигідну для продажу насамперед їм.

Податки завжди платить покупець, навіть якщо вони за законом - на продавцеві, адже включаються у ціну товару. Цілком закономірно, що подорожчання нерухомості може відбутись. Інший фактор, що впливає на ціну - баланс попиту і пропозиції. Тобто тільки у випадку абсолютної відмови усіх потенційних покупців платити підвищену ціну продавці будуть змушені знижувати ціну, щоб лишитись на ринку, - пояснив Шевчик для Парламент.UA.

Щоправда, міністр фінансів Сергій Марченко запевнив, що подорожчання не відбудеться, а ця ініціатива покликана насамперед ліквідувати посередників на будівельному ринку.

Вона (законопроєкт №5600 - ред.) стосуватиметься посередників на будівельному ринку, які нічого не створюючи отримують шалені прибутки (обсяг доходів більше 22 млрд грн. на рік), а до бюджету не сплачують ні ПДВ, ні податку на прибуток, - написав Марченко у своєму Фейсбуці.

Це ж підтвердив голова парламентського комітету з питань фінансів, податкової та митної політики Данило Гетьманцев.

Чому ви, купуючи молоко, платите ПДВ і у вас це не викликає шоку? За ковбасу платите – і це теж не викликає. А тут чомусь ми дозволяємо цілій галузі ухилятися від оподаткування, - зазначив Гетьманцев.

За його словами анонсовані податкові збори є справедливими, адже зараз оподаткування доходів втричі менше, ніж в інших галузях.

Податкова політика на ринку нерухомості, яка існує зараз, справді передбачає пільги, проте лише тому, що вони стримують вартість квадратного метра житла на ринку - зазначив Олексій Шевчик.

Водночас подив викликає те, що в цьому ж законопроєкті врегульовуються питання оподаткування не лише на продаж житла, а й ренти на руду, надра, акцизи та інші галузі.

Наразі до законопроєкту внесено майже 11 тисяч правок, більшість з яких запропонували народні депутати від "Опозиційної платформи – За життя". Через такий законодавчий "спам" та норму щодо збільшення ренти на видобуток руди законопроєкт охрестили "антиахметівським".

Верховна Рада (фото: president.gov.ua)

За словами Шевчика, ініціатива щодо додаткового оподаткування під час продажу нерухомості на вторинному ринку, найімовірніше вийшла від президента Володимира Зеленського. Але для того, щоб можливе зростання вартості житла не асоціювалось з ним безпосередньо, провів законопроєкт через Кабмін.

До речі, законопроєкт можна назвати ще й антиолігархічним, принаймні частково, оскільки він зачіпає інтереси окремих олігархів, стверджує економіст.

Цей законопроект, хоча і регулює податки, але використовується також і у політичних цілях, як певний елемент тиску на окремих олігархів. Саме тому він поєднує в собі одразу декілька направлень, - наголосив Шевчик.

Деолігархізація - один із слоганів президентської виборчої кампанії, але за неї не мають платити прості громадяни. Будь-які податки є цінні для держави, проте мають враховувати інтерес саме громадян, а не тільки бюджетних показників та політичну боротьбу.

Читайте також

Якщо немає прецеденту - ми його створимо: Данілов про закон щодо деолігархізації

Окрім словесних запевнень, що ціни на нерухомість не будуть підвищуватись від міністрів та депутатів, в законопроєкті не передбачено запобіжників, які б давали гарантію на це. Навіть самі урядовці заспокоюють громадян, посилаючись лише на ймовірні позитивні ринкові наслідки, проте не містять конкретних механізмів уникнення подорожчання житла.

Реакція ринку на додаткову фіскалізацію зазвичай однакова: кожен, хто змушений платити більше, буде більше вимагати.

Водночас суспільний резонанс, який викликав цей законопроєкт, може суттєво вплинути на фінальну версію документа. Наразі він ухвалений лише у першому читанні, відповідно до другого читання відбуватимуться торги: як за участі великих промисловців, так і забудовників і продавців вторинного ринку. Проте результат цих торгів ми зможемо дізнатись лише після того, як Рада повернеться з літніх канікул.