100 днів ринку землі: як і по чому продають український чорнозем

Минули перші сто днів роботи ринку сільськогосподарських земель. З 1 липня 2021 року власники паїв, які десятиліттями були позбавлені права продажу, нарешті змогли це зробити. У Мінагрополітики розповіли, що за цей час в Україні уклали понад 30 тисяч угод щодо більш як 75 тисяч гектарів землі. Це мало чи багато? "Парламент.UA" спільно з експертами проаналізував, чи активно громадяни продають землю, в яких регіонах її вигідніше купувати та які законодавчі ініціативи спростять цей механізм для фермерів та охочих купити пай.

Чи активно українці продають і купують землю

Довгоочікуваний ринок землі, який став однією з головних передвиборчих обіцянок Володимира Зеленського, офіційно запрацював з 1 липня. Ще у березні 2020 року Верховна Рада ухвалила закон про його запровадження. Власникам сільгоспземлі надали право на продаж своїх ділянок (паїв), а також право купувати землю.

Згідно з даними Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, станом на 18 жовтня загальна кількість відчужених земельних сільгоспділянок становить 30 522, а площа – 75 986 гектарів. Продажів на сьогодні в десятки разів менше, ніж того очікували до запуску ринку землі, зазначив у коментарі "Парламент.UA" керівник практики "Земельне право і нерухомість", партнер, адвокат АО "Ассирія" Олександр Кодолов.

За його словами, є низка факторів, які стримують повноцінний запуск ринку землі. Серед них – складна та довготривала процедура оформлення угод купівлі-продажу, передбачена законодавством.

Нотаріуси не справляються або взагалі не беруться за оформлення таких угод. За той час, який вони витрачають на всі передбачені законодавством перевірки та процедури оформлення угод, вони можуть оформити купу інших документів та заробити навіть більше коштів на таких послугах. До того ж усі процедури – нові, і можна наробити купу помилок, за що нотаріуси несуть відповідальність, – зазначив експерт.

Крім того, більшість сільгоспземель перебувають в оренді на 10-15 років, тобто покупець після отримання прав власності на такі земельні ділянки взагалі не зможе користуватися ними для власних потреб аж до закінчення дії таких договорів оренди.

Ще один негативний фактор – права власності на велику кількість земель у громадян не оформлені належним чином, що потребує додаткового часу та коштів на приведення документів в належний стан, зазначив Олександр Кодолов. За його словами, часто буває, що земля не зареєстрована, не оформлена спадщина чи людина перебуває в реєстрі боржників через несплачені штрафи та стягнення, про що навіть не здогадується.

У більшості випадків [землю] продають на сьогодні ті, кому терміново потрібні гроші (на лікування, весілля, купівлю техніки, погашення боргів тощо), тому що всі інші чекають подальшого зростання цін та 2024 року, коли на ринок вийдуть юридичні особи з великими грошима, – пояснив адвокат.

Яка середня вартість за гектар землі та де вигідніше купувати землю

Дивимося офіційні дані Міністерства аграрної політики та продовольства України. За 100 днів ринку землі зареєстровано 28 288 угод на загальну площу земель – 70 569 га. В трійку лідерів за обсягами договорів продажу паїв входять Кіровоградська, Харківська та Полтавська області. Так, на Кіровоградщині уклали угод щодо 9 938,6 га земель. Друге місце з невеликим відривом зайняла Харківщина – її показник становить 9 141,2 га. Полтавщина – на третьому місці з показником у 6 294,0 га.

Як розповів нам старший юрист ЮФ "Антіка" Василь Шеретько, середня вартість одного гектара землі станом на 9 жовтня становила 43 879 гривень, що на 11,4% вище відносно відповідного показника станом на перший місяць функціонування ринку (39 397 грн/га). Середньозважена вартість (розрахована середня ціна 95% ділянок без врахування найдорожчих) стосовно землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва становить 32 857 грн/га, а щодо землі для ведення особистого селянського господарства – 33 291 грн/га.

Відповідно до даних Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру, які наводить у коментарі "Парламент.UA" партнерка, керівниця практики нерухомості Sayenko Kharenko Світлана Гурєєва, станом на 19 жовтня найбільше коштувала земля в Київській області (241,2 тис. грн га) та Івано-Франківській області (229,3 тис. грн за га). Найменшою ж була ціна гектару землі на Херсонщині (20,8 тис. грн) та Чернігівщині (23,2 тис. грн).

Якщо дивитися за регіонами, то найменші ціни у східних, північних та південних областях України, де вона коливається в межах 20-33 тис. грн за га, за винятком лише Одещини, де ціна сягає 47,7 тисячі гривень. Дещо вища вартість у центральних областях України й сягає 28-37 тис. грн, за винятком лише Київської області, – розповіла Світлана Гурєєва.

Станом на середину жовтня найвищою була ціна землі у західних регіонах України, де гектар оцінювали від 39,4 тисячі грн до 71,7 тисячі грн. Винятками стали Рівненська (27,3 тис. грн), Львівська (187,3 тис. грн) та Івано-Франківська (229,3 тис. грн) області.

Ціна землі значно варіюється, що пояснюється такими чинниками як родючість та якість землі, перспективи її використання, присутність чи відсутність технічних можливостей для оброблення землі сільськогосподарського призначення. Наприклад, відсутність системи іригації (зрошування – ред.) в південних регіонах України робить неможливим прогнозування родючості земель, їхню якісну обробку та прогнозування врожайності, – пояснила експерта.

Також, за її словами, на вартість земель впливає відсутність мінімально необхідної інфраструктури в селах для задоволення життєвих потреб селян-робітників. Останні, мовляв, кидають житло в пошуках роботи, і сільськогосподарські землі просто нікому обробляти.

Поле з пшеницею (фото: Pexels)

Варто розуміти, що визначення ціни земельної ділянки – особиста справа продавця і покупця, предмет переговорів між ними. Проте до 2030 року в Україні діє мінімальний поріг, нижче якого ціна опускатися не може. У середньому нормативна грошова оцінка гектару в Україні становить 27,5 тисячі гривень. Відрізняється вона за регіонами, відповідно до якості ґрунтів.

Переконана, що ціна не зростатиме вище 1-2 тисяч доларів за га до 2024 року, поки на ринок не прийдуть юрособи. Потім ціна може підвищитися в декілька разів. Надалі ж зростання ціни залежатиме від того, чи будуть допущені до ринку землі іноземні громадяни, – сказала нам керівниця аграрного напрямку Асоціації бізнесу та торгівлі Яна Казьміна.

Які проблеми виникають у покупців і продавців земельних ділянок

Однією з ключових проблем, яка існувала і стала більш нагальною з відкриттям ринку землі, є неповнота або неправдивість інформації про земельні ділянки, що містяться у Державному земельному кадастрі. Так, станом на вересень 2021 року там зареєстровано 72,7% земель. Якщо говорити про землі сільськогосподарського призначення, то показник становить 75,6%.

Вказані обставини безумовно впливають на нормальне функціонування ринку землі та потребують якомога швидшого вирішення, оскільки породжують чимало проблем як для сторін відповідних договорів – покупців та продавців – так і для нотаріусів. Останні серед іншого мають контролювати обсяг концентрації земель "в одні руки" з використанням даних того самого Державного земельного кадастру, – каже юрист Василь Шеретько.

Так, вже доволі традиційно для України розв’язання проблем, які б мали бути врегульовані централізовано і коштом відповідних бюджетних асигнувань, перекладають "на плечі" землевласників. Експерт каже, що у випадку невідповідності координат земельної ділянки приватної власності чи її площі виправлення цих помилок (якщо їх взагалі можливо виправити) стає справою землевласника і проводиться за його кошт.

І на цьому проблеми не закінчуються. Адвокат Олександр Кодолов зазначив, що виникають проблеми з автоматичною оцінкою земель Фондом держмайна України, яка в деяких випадках, особливо щодо земель біля великих міст, може в декілька разів перевищувати реальну вартість продажу землі. У такому випадку закон говорить про те, що податки необхідно сплачувати у відсотках, порахованих саме з такої оцінної вартості, а не з реальної ціни продажу. Це, мовляв, може взагалі стати економічно невигідним для сторін договору.

Через те, що процедура оформлення угоди дуже складна та довготривала, нотаріуси встановлюють високі ціни на свої послуги щодо оформлення таких угод. Через це іноді послуги нотаріуса щодо оформлення продажу невеликої земельної ділянки можуть дорівнювати половині вартості такої земельної ділянки, тобто затрати на оформлення є дуже високими для сторін, – додав також Олександр Кодолов.

Ще одна проблема – відсутність пропозиції на ринку землі. Адвокат, заступник голови комітету з кримінального та кримінально-процесуального права Асоціації правників України Ярослав Сербін каже, що продавці зрозуміли, що вартість їхньої земельної ділянки через рік-два може зрости. Тому без нагальної потреби вони не квапляться її продавати. Зростання ціни на землю сприяє і підвищенню орендної плати, тому власникам вигідніше здавати землю в оренду та отримувати щорічний пасивний дохід.

Які законодавчі ініціативи спростять механізм продажу і купівлі землі

Головне, на чому наголошує Ярослав Сербін, – необхідно напрацювати чіткі офіційні роз’яснення стосовно спрощення процедури або створення таких умов, за яких нотаріуси проводили б операції з супроводу угод швидше та дешевше.

Необхідне законодавче розуміння в спірних питаннях, що виникають з основних законодавчих актів стосовно ринку землі. Наприклад, з якої дати вважати набуття 100 га фізичними особами: безпосередньо з 1 липня 2021 року чи треба рахувати всі землі, що були куплені до визначеної дати? Адже механізм безкоштовної приватизації використовувався громадянами досить активно, і скільки таких земель перебувають у власності кожного, хто придбав декілька разів по 2 га – питання відкрите, – зауважила Світлана Гурєєва.

За її словами, у пункті 15 перехідних положень Земельного кодексу України написано, що до 2024 року максимальна площа земельних ділянок, яку може набути громадянин, – 100 га. Позиція Нотаріальної палати – ті, хто придбав 100 га і більше до 1 липня 2021 року, вже не можуть купувати 100 га землі. Натомість Держгеокадастр каже, що придбати можна, бо період перевірки починається 1 липня, а до того ніхто нікого не перевіряв.

Також, за її словами, треба привести до ладу оподаткування, яке викликає чимало запитань у сторін під час відчуження землі. Думки та дії нотаріусів щодо визначення площі земельних ділянок для цілей оподаткування різняться. До того ж не визначено, як рахувати податок на земельні ділянки, отримані під час розпаювання або ж у процесі приватизації земель для ведення товарного сільського господарства, підсобного сільського господарства, городництва, сінокосів та пасовищ.

Яна Казьміна наголошує на потребі узгодити реєстри між собою, щоб нотаріус міг мати доступ до всієї правової інформації. Це, мовляв, полегшить і роботу нотаріусів, і сторін угод купівлі-продажу. Це питання технічне і за нього відповідає Міністерство юстиції.

Також, як зазначив Олександр Кодолов, треба виключити садові ділянки з тих, на які поширюється нова процедура продажу сільгоспділянок, щоб вони могли продаватися як і раніше – без цієї складної процедури перевірок. І слід вдосконалити автоматичну систему оцінки вартості земель, щоб така оцінка відповідала реальним ринковим цінам на земельні ділянки.

Читайте також

На старт, увага, ринок землі: плюси, мінуси та прогнози