Ринок житла: по чому пропонують придбати квартири українцям

Ще у липні 2021-го експерти Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України прогнозували, що ціни на вторинному ринку майже досягли максимальних позначок, які відповідають платоспроможному попиту. Тому в наявній економічній ситуації не варто очікувати якогось суттєвого пожвавлення на ринку житла.

Оренда залежить від тарифів на комуналку

Експерти прогнозують: нові тарифи на опалення можуть спровокувати незначне зниження вартості оренди житла.

У великих українських містах поступово падає активність на вторинному ринку житла, до кінця жовтня цей процес пошириться на більшість обласних центрів. Такий прогноз озвучив президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України Юрій Піта в коментарі сайту ТСН.

Житло, квартира, оселя (Фото: pexels)

В Асоціації кажуть, що у вересні оренда житла підвищилася в ціні на 5-10%, залежно від міста і стану житла. До 10% ціни виросли в столиці, Львові, Харкові, Одесі та Дніпрі. І інших містах зростання не перевищило 5%.

До кінця року суттєвих цінових змін поки не передбачається. Малогабаритне житло радянської забудови, що має попит у 60-65% винаймачів, може зрости в ціні не більше 2-3% здебільшого внаслідок появи на ринку нових об’єктів – передчасно звільнених орендарями квартир, – наголошує фахівець.

Піта також припускає, що високі тарифи на опалення можуть спровокувати зниження ціни на оренду житла на 10-15%.

Первинний ринок завмер в очікуванні реформ

Попри збільшення цін на первинному ринку в найбільших містах на 15-20%, пов'язане зі зростанням собівартості будівництва на 20-30% та збільшенням інвестиційних придбань задля збереження та примноження коштів (до 60% від усіх угод), до кінця року зростання цін малоймовірне, інформує Асоціація фахівців з нерухомості України.

На первинному ринку нерухомості цінова кон’юнктура залежить від таких чинників, як зростання собівартості будівництва; наявності платоспроможного попиту; розвитку іпотеки та інших фінансових інструментів; заходів реформи містобудування.

Скажімо, у Львові, за даними Львівського відділення АФНУ, за вересень кількість угод у деяких забудовників зменшилася на 12-20%. Схожі тенденції спостерігаються в Києві, Одесі та Харкові, де покупців зменшилося до 10%, у Дніпрі — 7-10%.

Президент АФНУ Юрій Піта розповів, що забудовники отримали доволі красномовний сигнал, що нині попит майже повністю реалізовано:

До кінця року середні ціни на новобудови можуть зрости на 2-3%. Збільшення цін в межах 3-5% очікується лише на 20-30% об’єктів, що зводяться. Забудовники чудово розуміють, що "відірваність" цін від реального попиту спричинить подальше зменшення кількості угод.

Наприкінці 2021 року схожі цінові тенденції простежуватимуться як на первинному, так і на вторинному ринках. Проте для первинного ринку вкрай важливим є завершення реформи містобудівної діяльності. Поки зарано стверджувати, що в цьому питанні сталися значні зрушення.

Як розмірковує п.Піта, у жовтні-листопаді очікується голосування Ради з низки законопроєктів (№ 5655, 5656, 5877), необхідних для реформування будівельної галузі, які безпосередньо впливатимуть на кон’юнктуру первинного ринку житла. Вони можуть суттєво спростити діяльність забудовників і водночас збільшити довіру потенційних інвесторів… Зростання пропозиції на тлі обмеженого попиту стане вагомим чинником стабільності цін.

Житло, квартира, оселя (Фото: pexels)

Одним з головних питань законопроєкту 5877 є оподаткування придбаної квартири, яка лише буде збудована в майбутньому:

… придбання квартири в будинку, що зводиться, має оподатковуватися одразу за ставкою 20% ПДВ – що призведе до податкового навантаження для забудовників, та  податком на доходи фізичних осіб у 18% з третього і наступного продажу – що призведе до суттєвих витрат для інвесторів, які придбавають об'єкти з метою перепродажу. Очевидно, що це вплине на кінцеві витрати покупця, тож не виключена часткова їхня переорієнтація на вторинний ринок. Для зменшення податкового тягаря на інвестора вочевидь потрібні зміни до Податкового кодексу України, які врахували б спеціальний статус квартир, що будуть побудовані в майбутньому, – вважає Юрій Піта.

Попит упав, а забудовники тримають ціну

Загалом ціни на квартири в Україні за 2021 рік вже піднялися на 15-20% і до кінця року можуть зрости ще до 5%. Як наслідок, попит на житло знижується від 7 до 20%, але забудовники відмовляються знижувати вартість, пише UBR.

За словами президента Асоціації фахівців з нерухомості України Юрія Піти, причин для зростання кілька. З одного боку зросла вартість забудови (на 30%), з іншого боку – зберігався достатньо великий попит. Для порівняння: 6 з 10 проданих цього року квартир – у новобудовах.

Зрозуміло, що результат такого подорожчання відбивається і на попиті. Зростання цін від зменшення попиту дещо уповільнюється, але знижувати вартість забудовники не поспішають.

За даними агенцій з нерухомості, у Києві середня ціна на кв. м житла перевищує 1,3 тис. доларів.  Найдешевше житло – в Солом’янському районі, близько тисячі доларів за квадратний метр. Як вважають експерти,  ціни на нерухомість в Україні, зокрема у великих містах, у 2022 році зростатимуть.

Читайте також

Уряд пропонує продовжити пільгове кредитування житла для молоді до 2023 року

За програмою фінансового лізингу 20 тисяч сімей отримають житло під 5%

У фокусі – благоустрій та технології

Від 2020 році в Києві вперше не стартував жоден новий проєкт економкласу. Це в першу чергу пов’язане з тим, що інвестори більше не готові платити за бетонну коробку з лавочками біля під'їзду в якості облаштування прибудинкової території.

Сьогоднішній покупець – тобто такий, якому по кишені дороге житло – все частіше звертає увагу на благоустрій прибудинкової території, рівень розвитку прилеглої інфраструктури, сучасні технології. Затребувані проєкти, в яких проявлено максимальну турботу про майбутнє мешканців, забезпечивши комфортне середовище ще на етапі планування. Карантинні обмеження підвищили важливість інфраструктури в пішої доступності, прогулянкових і паркових зон, дитячих і спортивних майданчиків, магазинів, кафе тощо. Інвестора цікавить повноцінний простір для життя.

Багатоповерхівка (Фото: picabu)

Експерти відзначають, що віковий поріг інвесторів знизився. Як коментує Анна Лаєвська, заступник комерційного директора компанії "Інтергал_Буд", якщо раніше це були в основному люди від 35 років, то сьогодні – від 28:

Вони багато подорожують і бачать, як будують і живуть в інших країнах. Відповідно, зростають їхні очікування від проєктів в Україні. Точкова забудова, у відриві від міської інфраструктури, для них найменше цікава. А ось зелені зони, вільні планування, квартири з терасами, технології "розумний будинок" –привертають увагу сучасного покупця.

Як повідомляє журнал про будівництво "Prof Build", нині понад 30% споруджуваного в Києві житла – це об'єкти підвищеного комфорту, де все необхідне для життя, роботи і дозвілля сконцентровано на одній території. Як правило, прибудинкова територія житлового комплексу вільна від автомобілів, для яких передбачені паркомісця за межами дворів і прогулянкових зон.

І зараз, і в майбутньому затребувана буде комплексна багатофункціональна забудова. Доцільність такого підходу підкреслив локдаун. Втративши мобільність, люди стали більше цінувати найближчу до будинку інфраструктуру, – коментує Анна Лаєвська.

Потрібно розуміти, що попит на ринку первинного і вторинного житла відрізняється, так само як і цільова аудиторія. І якщо на первинному ринку доцільно говорити про підвищення комфорту і технологічності, то вторинка, як і раніше, затребувана через нижчу ціну за квадратний метр.

Читайте також

Уряд звільнив від пенсійного збору українців, які вперше купують житло

Іпотека: Кабмін виділив 20 млрд гривень на забезпечення українців житлом